标题

关于加强地下人防工程车位规范管理的建议

建议内容

问题提出：

人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。近年来，随着“停车难”的升级，因人防工程地下车位的权属与管理问题，导致小区业主和开发商矛盾冲突不断，严重影响了社会的和谐稳定。

存在问题：

一、产权不明晰，开发商和业主各持己见。人防工程地下车位是没有产权的，其所有权在理论中目前还存在争议。开发商认为其作为投资者，人防车位理所当然系其所有，但开发商又不可能办理产权证。业主认为人防车位是国家的，开发商虽系人防工程修建人，但其在修建人防工程同时也享受了国家对房地产开发的优惠政策，如免交土地出让费及大部分相关税费等，故人防工程车位仍然是属于国家的公共资源。

二、开发商只售不租与业主只租不买矛盾难调和。现实中，开发商为了解决资金回笼等问题，变相出售人防地下车位，虽然合同是租赁合同，但租期与住房同期，也就是事实上的出售。出售的问题在于一是价位高，业主难于承受，导致“地上有车无位停、地下有位无车停”的现象发生；二是出售后归个人所有，但没有产权，买受人利益难以保障；三是出售后一旦出现需要维修等情况，将无人买单；四是个别小区人防工程车位有租有售，权利有别的客观现状给小区管理带来隐患。

三、人防地下车位的受益人有争议。《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商认为是他投资兴建，是理所当然的收益人。业主认为，修建人防地下车位的投资已摊入出卖的房价之中，那这个车位的投资就转移成了全体业主，所以出租的受益人就应该是全体业主，受益人的不明又导致管护主体的缺位、责任的缺失，地下停车库大投入的更新管护经费缺乏有效来源，就连国家所有的人防工程的维护管理经费也难以落实。以上现象引发的诉讼量也在逐年攀升。

解决措施：

一、进行全面摸排，形成公示制度。对全市范围内的住宅小区、安置小区、商业综合体人防工程车位基本情况进行摸排，了解全市人防工程车位的总面积、总数量、已出售数量、出租数量等情况。在摸排基础上建立人防工程车位的登记公示制度，在各小区醒目位置张贴公示，以便全体业主了解本小区人防工程情况。

二、做好事前明确，强化组织领导。人防工程车位系国防资产，属于国家所有，不得进行买卖，亦不得采用长期租赁的形式以达销售效果。根据相关规定，人防地下车位的面积不计入房屋的建筑面积或作为房屋的共有共用面积由全体业主进行分摊，开发商在销售商品房时，此点应当明确强调，避免造成业主错误理解。同时，监管上要明确地下停车位、人防工程专门的监管主体、统一的监管机制，加强对地下停车位的统一协调和综合管理，确保“有人牵头管，有人抓落实”。

三、加强宣传立法，提高管理水平。加大《民法典》物权编、《人民防空法》等法律法规的普法宣传力度，加快对城市地下空间，特别是地下车库（位）的立法规范，针对各地小区地下车位买卖、租赁的不同做法，尽快修订完善物业管理条例形成统一标准，使住宅小区地下车位、人防工程车位的秩序管理做到有章可循，有规可依。规范小区物业管理活动中各方行为，明确人防部门、开发商、物业服务企业、业主委员会、业主、社区等行为主体的责任和义务，为进一步规范地下停车库、人防工程的建设、管理维护提供政策支撑。

承办单位

主办

人防办

会办

住房城乡建设局

答复日期

2022年6月21日

答复内容

对市十六届人大一次会议

第419号建议的答复

秦昌东代表：

感谢您对人防工作的关心、理解和支持，您提出的《关于加强地下人防工程车位规范管理的建议》很有建设性，正是我办积极探索并努力解决的重大课题，现就相关事项答复如下：
    一、关于“存在相关问题”的回复

（一）关于产权不明晰的问题。目前，《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规都没有明确人防工程产权，省、市无权通过立法方式明确人防工程产权，省级层面采取搁置争议、不予明确。根据江苏省人民政府令2019年第129号《江苏省人民防空工程建设使用规定》明确建设单位、物业委员会、业主委员会都可以申请人防工程平时使用权。

（二）关于变相出售的问题。《江苏省物业管理条例》明确人防工程停车位只能出租，租期不得3年。2013年－2018年，业主举报建设单位长期出租变相出售人防工程停车位现象较多，人防部门发现一起纠正或查处一起，维护了地方法规的权威性。为了从根本上杜绝违法行为的发生，省人防办于2019年起要求各地对人防工程进行标识标注，让业主能够区分人防工程与普通地下室，知晓人防工程使用证期限和人防工程使用管理规定，收到了明显的效果。

（三）关于受益人争议问题。《中华人民共和国人民防空法》明确“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。使用管理人防工程，有权利也有义务。目前，南通市区新办理人防工程平时使用手续时，签订《人防工程维护管理责任书》，推进人防工程停车收费单独列帐试点，满足日常管理需要，提取人防工程维修基金。出现使用权争议时，通过调解方式或诉讼方式解决。

二、正在推进的工作

积极探索人防工程分级分类管理模式，建立三级机构四级网络，实现人防工程监管横向到边，纵向到位，全方位掌握人防工程使用管理动态。因涉及人员机构编制等诸多需要协调的事项，人防办正在积极沟通，力争在新一轮机构改革中得以实现。

（一）监管水平提质增效。利用江苏省人防办综合信息平台、南通市“智慧人防”平台，录入了人防工程基础信息和监管动态信息，向社会公开，接受社会监督。随着两个平台数据量的不断充实，监管工作的及时性、有效性明显提升。

（二）监管服务全面覆盖。按照《江苏省物业管理条例》、《江苏省人防工程使用管理办法》规定，南通市公开了人防工程平时使用办理事项，包括在审批主管部门办理平时使用备案，与人防工程管理中心签订维护管理责任书，向人防主管部门申领平时使用证，做到了事前告知，事中事后监管。

（三）宣传引导提出建议。认真履行人民防空相关法律法规和政策的宣传职能，通过门户网站、微信公众号、培训等方式开展人防知识宣传。加强工作研究，向市政府提交城市地下空间综合开发利用调研报告，对市人大出台《南通市物业管理条例》提出人防工程使用管理建议，向省人防办呼吁修订完善《人防法》。

                               南通市人民防空办公室

                                   2022年6月21日